北海道旭川7泊8日の旅(vol.8)マイホーム借上げ制度 JTIについて

今回の旭川7泊8日の旅の中で、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構(JTI)の「マイホーム借上げ制度を知ることができたのは、収穫の一つでした。

私は、自宅を保有していますので、移住する場合に「自宅をどのように処分or活用するのか」が関心事だったからです。

マイホーム借上げ制度とは

一言で言えば、「移住・住みかえ支援機構」が、不動産会社のように住宅の貸し手と借り手の間に入って、転貸する仕組みです。

借り手のいない空き室時も賃料を保証

一人目の入居者が決定以降は、空き室が発生しても規定の賃料が保証される(査定賃料下限の85%)。

空き室時の賃料保証に関しては、JTIの内部準備金を充当する。

JTIの資金不足となった場合に備えて、国の基金も用意されている。

JTI 「マイホーム借上げ制度」のご案内より一部引用

【私の関心事】
・「一人目の入居者が決まらないと、賃料が保証されない」ってことだから、最初の入居者の獲得が大切ですね。最初の入居者がいなければ、永遠に賃料保証はないってことか。。。JTIは入居者探しを、どこまで熱心にしてくれるのかなあ。

・パンフレットに記載されている「JTIの資金不足」っていう文言が若干気になる。最初から、「JTIは資金不足になる可能性があります」と言っているように読めてしまいます。国の基金を当てにするのはいいけど、制度が改変(改悪)されたら、賃料保証の比率が下げられたり、制度そのものが廃止にならないか不安ですね。。。

入居者とは3年の定期借家契約なので、再び自宅に戻ることも可能

3年毎に契約が終了する定期借家契約なので、賃借人が居座ったり、立ち退き料を請求されることがない。

再契約しなければ、マイホームに戻ることもできるし、売却することも可能

JTI 「マイホーム借上げ制度」のご案内より一部引用

【私の関心事】
・まあ、これは普通に不動産会社を通して、定期借家契約でマイホームを貸し出した場合と違いが無さそう。

JTIが制度利用者に代わり、責任を持って転貸

JTIがマイホームを借上げて転貸するので、一般の賃貸のように家のオーナーが賃借人と直接関わることがない。

家賃の未払い、家の不適切な使用など、賃借人とのトラブルの心配は無用

JTI 「マイホーム借上げ制度」のご案内より一部引用

【私の関心事】
・不動産会社を通して賃貸した場合でも、家のオーナーが賃借人と直接関わるようなことは、あまり発生しないのではないか?

・家の不適切な使用などがあれば、当然にオーナーもトラブルに巻き込まれると思われます。本当に「トラブルの心配は無用」って言い切れるのかなあ。。

・JTI自体に、一生懸命賃借人を探すインセンティブが働くのかちょっと疑問。

JTIのサイトにアクセスしてみたけど、物件の数が少ない。各都道府県で数件程度、0件の都道府県もいくつかある。いい物件が多いから、すぐに無くなるのか、この制度が軌道に乗っていないのか、どっちなんだろう。実績なんかが分かると良いけど。。

マイホーム借上げ制度を利用するための条件

この制度を利用するための条件は2つ

・日本国内にある住宅を持ち、50歳以上であること

・住宅に一定の耐震性が確保されていること

JTI 「マイホーム借上げ制度」のご案内より一部引用

おおーーー、私が50歳でキャリアを変えようとしている条件にピッタリ当てはまるではありませんか。。我が家は耐震性もクリアしていますので、私の年齢が50歳になれば条件をみたすことになります。

実際の賃料はどのように計算されるのか?

転貸賃料は、対象住宅のある地域の賃貸相場の動向や建物の状況等から、JTI協賛会社あるいはハウジングライフ(住生活)プランナーが査定し、JTIが承認することで決定する。募集予定賃料は周辺相場の80〜90%となり、手数料(15%)を引いた額が制度利用者(オーナー)の手取りとなる。

JTI 「マイホーム借上げ制度」のご案内より一部引用

【私の関心事】

・仮に我が家の賃料が周辺相場の80%だとすると、そこからJTIに支払う手数料15%が引かれるから、周辺相場の65%くらいの家賃収入しか、得られないってことか。。。随分少ない金額になりそう。。

・空き家になってしまうと、「査定賃料下限の85%」だから、周辺相場の半分ぐらいの金額しか手取りがないっていう計算で合ってるのかな。。?

家のローンがまだ残っている場合に「マイホーム借上げ制度を利用できるか?

対象住宅または宅地に抵当権等の担保が設定されている場合(住宅ローンなど)は、原則抵当権の抹消、またはJTI協賛金融機関等で借り換える必要がある。

尚、状況によっては借り換え等を行うことなく制度利用できる場合がある。

JTI 「マイホーム借上げ制度」のご案内より一部引用

【私の関心事】

・我が家は住宅ローンがまだ残っています。なので、「状況によっては〜」の部分が気になる所です。個別にJTIに相談する必要がありそう。。

JTIのマイホーム借上げ制度のまとめ

今現在、マイホームを持っている私としては、移住を本格的に考えた時に、必ず「マイホームをどうするか?」という決断を迫られます。

・売却

・貸し出す

・そのまま残しておく

選択肢は、上記の3つのどれかになりそうですが、「貸し出す」場合の選択肢として、不動産会社以外の候補が増えたことが収穫です

巷にある不動産会社を通して、マイホームを貸し出す場合と「マイホーム借上げ制度」を利用する場合とで、何が異なるのか?両者のメリット・デメリットは何か?をもう少し調べて見る必要がありそうです。

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